New Apartment Building
IMG_3219.jpg

שמואל עזרן

 'קדוש משכנתאות'

Gradient

תכנית דירה בהנחה

בשעה טובה, משרד השיכון מוציא לפועל את תכנית " דירה בהנחה ". התכנית כוללת את הדירות שנותרו מהגרלות מחיר למשתכן, מחיר מופחת ודירות חדשות במסגרת התכנית דירה בהנחה.

עם הודעת הזכייה עולות לא מעט חששות בנוגע למימון הבית, כידוע- המדינה, בהובלת שר האוצר משה כחלון, סיפקה הטבות ותנאים ייחודיים לרוכשי הדירות במחיר למשתכן, ויש להבין את ההבדלים, היתרונות והחסרונות של התכנית החדשה למול התכניות שהכרנו בעבר.

ההבדל הבולט בין תכנית מחיר למשתכן שהכרנו לבין התכנית החדשה הוא חישוב ההנחה. במחיר למשתכן גובה המחיר היה לפי מכרז קבלנים הכולל את העלות למ"ר ללא התחשבות במחירי הדירות הקיימים באיזורים השונים, מה שגרם לכך שמחירי הדירות בין הפריפריה לבין איזורי הביקוש היה יחסית דומה ואילו גובה מחירי השוק ביניהם שונה לחלוטין. הפער הזה יצר הנחה שיכולה להגיע למיליון ש"ח באיזורים כמו מודיעין ואילו בפריפריה הנחה של כ-200,000 ש"ח בלבד.
לכן- הנחה המתקבלת כרגע קבועה ומוגבלת – 20% ממחיר השוק ולא יותר מ- 300,000 ₪. ותתקבל באיזורים שנקבעו מראש בלבד ולא באיזורי הביקוש כפי שהיה נהוג בשנים האחרונות.

לפני שנרוץ לבחור דירה נשאל שאלות כמה שאלות מקדימות:

מה הסכום הנדרש להון העצמי?

מה גובה ההכנסות שיאפשר משכנתא?

מה יעשו זוגות בשכירות לא זולה במשך התקופה?

מה הסכום המומלץ לשמור בצד לעלויות הנלוות?

 

נעשה קצת סדר, אחרי הכל מטרת המיזם המבורך היא להקל על הזוגות הצעירים ולא להיפך!

כמה הון עלינו להשיג בעצמנו?

כיום, על פי חוקי בנק ישראל, לרוכשי דירה ראשונה ישנם אחוזי המימון הגבוהים ביותר מהבנקים והם -75%.

כלומר- על דירה בשווי 1,000,000 ש"ח נקבל מהבנק 750,000 ש"ח על ידי נטילת המשכנתא.

מה קורה במחיר מטרה?

ידוע שהדירות הנמכרות לזוגות הצעירים נמוכות משמעותית משווי הדירות בשוק, כיצד אם כן, נחשב את אחוזי המימון מהבנקים?
נדגים זאת על ידי מקרה ספציפי:

זוג צעיר מעוניין בדירת 4 חדרים בבאר שבע . מחיר הדירה לאחר ההנחה הוא 1,200,000 ש"ח כאשר שווי השוק המוערך הוא כמובן גבוה יותר ועומד על כ-1,500,000 ש"ח.

ובמספרים - לו היתה המדינה מאפשרת לרוכשים למשכן את הדירה על פי המחיר של הקבלן, היו בני הזוג מקבלים מקסימום- 900,000 ש"ח מה שאומר שעליהם לדאוג להון עצמי שעומד על 600,000 ש"ח (מינ').

אך המדינה מאפשרת לרוכשים לחשב את הבית על פי שווי השוק שלו מה שאומר שהבנק יעמיד לטובת המשכנתא- 1,125,000 ש"ח.
אם כן לכאורה- על בני הזוג לדאוג ליתרת הסכום- 75,000 ש"ח ..ייתכן?!

לצערנו לא- הסכום המינימלי שאותו יש לשלם הוא 120,000 ש"ח, גובה המשכנתא מוגבל ל-90% משווי החוזה.

חשוב לזכור- תנאי זה נכון רק לדירה ששווי השוק שלה לא גבוה מ-1.8 מיליון ש"ח.
כמו כן- באיזורי עדיפות לאומית יינתנו מענקים שיוכלו להפחית את סכום ההון העצמי הנדרש.

חכו, עוד לא סיימנו. הסכום המינימלי אותו השגתם מספיק, אך יש עוד תנאי מאוד חשוב, עליכם לבדוק האם תעמדו בתשלומי המשכנתא.

לדוגמא: אם בחרתם דירה בעלות 1,000,000 ש"ח - לאחר תשלום ההון העצמי עליכם לשלם משכנתא על 900,000 ש"ח.

על משכנתא בגובה כזה ל-30 שנה תשלמו בין 3,300-3,500 ש"ח. האם הבנק יאשר לכם את המשכנתא?

לא בטוח- על מנת להחזיר בחודש 3,500 ש"ח, עליכם להכניס משכורת של 10,000 ש"ח ומעלה (נטו).

במידה ויש בחשבונכם הלוואות כמובן שהבנק יפחית את יכולת ההחזר שלכם משמעותית ויש לבחון את זה.

"המשכורת שלנו לא מספיק גבוהה, מה עושים?"

לא להכנס לפאניקה, ישנם פתרונות, במקרים מסויימים בהם יכולת ההחזר של בני הזוג לא מספיקה, ניתן להשתמש באחד ההורים בערב במשכנתא, הערב נחשב לווה לכל דבר ואף משלם חלק מתשלומי המשכנתא ומגיע לחתום בבנק עם בני הזוג, יש לבחון התכנות של שימוש באפשרות זו, לא תמיד ישנה האופציה לערב, וחשוב לבדוק את התאמתו ויכולותיו לפני שחותמים!

"השכירות חונקת אותנו, איך נעמוד בתשלומי משכנתא?"

נכון, לשלם לאורך תקופת השלמת הדירה תשלומי משכנתא וגם שכירות זו הוצאה לא פשוטה, לשם כך יש אופציות של דחיית תשלומים - "גרייס ". יש לבחון את ההשלכות של גרייס מכיוון שהוא משפיע על המשכנתא לטווח הארוך, לכן כדאי לשבת עם יועץ מקצועי ולתכנן את צעדנו.

"כיצד נתנהל עד הכניסה לדירה, אזל לנו רוב הכסף?"

לכל פרויקט של מחיר למשתכן ישנה פריסת תשלומים שונה אחד הצעדים החשובים טרם החתימה הוא לברר מהי פריסת התשלומים ועל פי זה להחליט מתי נשלם ומתי להשתמש בכספי המשכנתא, במקרים מסוימים יש לבחון כדאיות של הלוואה זמנית על מנת לעמוד בתשלומים הראשונים ולא להיחנק בהוצאות השוטפות של המשפחה, מצב שאנו לא רוצים להגיע אליו כמובן.

"מה לגבי תנאי המשכנתא?"

שימו לב- תנאי המשכנתא חשובים מאוד, יש לבנות משכנתא שתתאים לנו לטווח ארוך, ומצד שני בגמישות שתאפשר לנו לשנות ולמחזר אותה במידה ונרצה לשפר דיור או למכור את הבית בעוד מספר שנים.

בנקים מסוימים מציעים הטבות ומסלולים מיוחדים ואף מציעים "הלוואות זכאות"

הלוואת זכאות אלו הלוואות שתנאים אותם מעניקה המדינה, רוכשים רבים מתפתים לחשוב שאלו תנאים שתמיד מתאימים להם, אך לא כך! נכון להיום הלוואות הזכאות לא משתלמות באופן גורף ויש לבחון כל מקרה לגופו האם כדאי להשתמש בהן.

לסיכום- יש לדעת מה היתרונות ומה הסכנות ברכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן, את ניהול המשא ומתן עם הבנקים מומלץ לבצע עם חברה שמכירה לעומק את התחום ותשיג עבורכם את המשכנתא המתאימה והמשתלמת ביותר!