בשעה טובה, זכיתם בדירה במסגרת פרויקט 'מחיר למשתכן', מזל-טוב. אך עם הודעת הזכייה עולות לא מעט חששות בנוגע למימון הבית, כידוע- המדינה, בהובלת שר האוצר משה כחלון, מספקת הטבות ותנאים ייחודיים לרוכשי הדירות במחיר למשתכן, אך לפני החתימה על החוזה, עליכם לעשות את התכנית הכלכלית שלכם בדרך לבית המיוחל.
מה למשל אם:
חסר לכם מעט כסף לתשלום ההון העצמי?
גובה ההכנסות שלכם אינו מאפשר משכנתא?
אתם גרים בשכירות לא זולה במשך התקופה?
אינכם יודעים כמה סכום לשמור בצד לעלויות הנלוות?
אז בואו נעשה קצת סדר לפני שאנחנו רצים לבחור את דירת חלומותינו, אחרי הכל מטרת המיזם המבורך היא להקל על הזוגות הצעירים ולא להיפך!
"נשיג 100,000 ש"ח ונבחר כל דירה שנרצה!"
חכו, עוד לא. הסכום המינימלי אותו השגתם מספיק, אך יש עוד תנאי מאוד חשוב, עליכם לבדוק האם תעמדו בתשלומי המשכנתא.
לדוגמא: אם בחרתם דירה בשווי 800,000 ש"ח - לאחר התשלומים עליכם לשלם משכנתא על 700,000 ש"ח.
על משכנתא בגובה כזה ל-25 שנה תשלמו בין 3000-3500 ש"ח. האם הבנק יאשר לכם את המשכנתא?
לא בטוח- על מנת להחזיר בחודש 3,500 ש"ח, עליכם להכניס משכורת של 10,000 ש"ח ומעלה (נטו).
במידה ויש בחשבונכם הלוואות כמובן שהבנק יפחית את יכולת ההחזר שלכם משמעותית ויש לבחון את זה.
"המשכורת שלנו לא מספיק גבוהה, מה עושים?"
לא להכנס לפאניקה, ישנם פתרונות, במקרים מסויימים בהם יכולת ההחזר של בני הזוג לא מספיקה, ניתן להשתמש באחד ההורים בערב במשכנתא, הערב נחשב לווה לכל דבר ואף משלם חלק מתשלומי המשכנתא ומגיע לחתום בבנק עם בני הזוג, יש לבחון התכנות של שימוש באפשרות זו, לא תמיד ישנה האופציה לערב, וחשוב לבדוק את התאמתו ויכולותיו לפני שחותמים!
"השכירות חונקת אותנו, איך נעמוד בתשלומי משכנתא?"
נכון, לשלם לאורך תקופצת השלמת הדירה תשלומי משכנתא וגם שכירות זו הוצאה לא פשוטה, לשם כך יש אופציות של דחיית תשלומים - "גרייס". יש לבחון את ההשלכות של גרייס מכיוון שהוא משפיע על המשכנתא לטווח הארוך, לכן כדאי לשבת עם יועץ מקצועי ולתכנן את צעדנו.
"כיצד נתנהל עד הכניסה לדירה, אזל לנו רוב הכסף?"
לכל פרויקט של מחיר למשתכן ישנה פריסת תשלומים שונה
אחד הצעדים החשובים טרם החתימה הוא לברר מהי פריסת
התשלומים ועל פי זה להחליט מתי נשלם ומתי להשתמש
בכספי המשכנתא, במקרים מסוימים יש לבחון כדאיות של
הלוואה זמנית על מנת לעמוד בתשלומים הראשונים ולא
להיחנק בהוצאות השוטפות של המשפחה, מצב שאנו לא רוצים
להגיע אליו כמובן.
"מה לגבי תנאי המשכנתא?"
שימו לב- תנאי המשכנתא חשובים מאוד, יש לבנות משכנתא שתתאים לנו לטווח ארוך, ומצד שני בגמישות שתאפשר לנו לשנות ולמחזר אותה במידה ונרצה לשפר דיור או למכור את הבית בעוד מספר שנים.
בנקים מסוימים מציעים הטבות ומסלולים מיוחדים ואף מציעים "הלוואות זכאות"
הלוואת זכאות אלו הלוואות שתנאים אותם מעניקה המדינה, רוכשים רבים מתפתים לחשוב שאלו תנאים שתמיד מתאימים להם, אך לא כך! נכון להיום הלוואות הזכאות לא משתלמות באופן גורף ויש לבחון כל מקרה לגופו האם כדאי להשתמש בהן.
לסיכום- יש לדעת מה היתרונות ומה הסכנות ברכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן, את ניהול המשא ומתן עם הבנקים מומלץ לבצע עם חברה שמכירה לעומק את התחום ותשיג עבורכם את המשכנתא המתאימה והמשתלמת ביותר!
כמה מימון עלינו להשיג בעצמנו?
כיום, על פי חוקי בנק ישראל, לרוכשי דירה ראשונה ישנם אחוזי המימון הגבוהים ביותר מהבנקים והם -75%.
כלומר- על דירה בשווי 1,000,000 ש"ח נקבל מהבנק 750,000 ש"ח על ידי נטילת המשכנתא.
אך מה קורה במחיר למשתכן?
ידוע שהדירות הנמכרות לזוגות הצעירים נמוכות משמעותית משווי הדירות בשוק, כיצד אם כן, נחשב את אחוזי המימון מהבנקים?
נדגים זאת על ידי מקרה ספציפי שטיפלנו בו באחרונה:
זוג צעיר משדרות מעוניין בדירת 4 חדרים בפרויקט מחיר למשתכן. מחיר הדירה הוא 680,000 ש"ח כאשר שווי השוק המוערך הוא כמובן גבוה יותר ועומד על כ-840,000 ש"ח.
- ובמספרים - לו היתה המדינה מאפשרת לרוכשים למשכן את הדירה על פי המחיר של הקבלן, היו בני הזוג מקבלים מקסימום- 510,000 ש"ח מה שאומר שעליהם לדאוג להון עצמי שעומד על 170,000 ש"ח (מינ').
אך המדינה מאפשרת לרוכשים למשכן את הבית על פי שווי השוק שלו מה שאומר שהבנק יעמיד לטובת המשכנתא- 630,000 ש"ח. אם כן לכאורה- על בני הזוג לדאוג ליתרת הסכום- 50,000 ש"ח ..ייתכן?!
לא- הסכום המינימלי שאותו יש לשלם הוא 100,000 ש"ח, זוהי ההטבה המיוחדת לבני הזוג הצעיר, שיוכלו לקבל משכנתא של 580,000 ש"ח למרות שבדירה דומה ללא ההטבה היו צריכים 170,000 ש"ח..מצוין!
אך חשוב לזכור- תנאי זה נכון רק לדירה ששווי השוק שלה לא גבוה מ-1.8 מיליון ש"ח