השיוך מגיע, ואיתו המון לחץ, שאלות מהחברים, סוגיות לא פתורות מול רמ"י והדיסאינפורמציה משתוללת.
כדי להתמודד עם עיקרי הדברים יש לענות על שאלות בסיסיות שעולות מהשטח. 

 

מתי מתחילים את נושא המימון?

על השאלה הזו יש לענות ספציפית לכל גורם רלוונטי:
1- מול הבנקים- אסור לחכות, יש לאשר משפטית ואשראית מול כמה שיותר בנקים את הקיבוץ מכיוון שגם אם הקיבוץ אושר למשכנתאות והלוואות שנה מראש, אישור זה מול הבנקים יעמוד בעינו ויהיה תקף לשימוש החברים.
2- מול החברים- טעות נפוצה לפזר מספרים והערכות על השמאות מוקדם מדי ואז לחולל המון היסטריה שאין לה שום משמעות ולא מסייעת במאומה.
לכן- ההמלצה היא לגשת לחברים עם ההערכות ומספרים רק לאחר שיש בידינו אחת מהאינדיקציות:
או שמאות רמ"י (מפרטים-לפני שמאשרים אותם לרמ"י) או שמאות עצמאית שמספקת מידע מקצועי על הערכות השווי של הקרקעות בקיבוץ

3- ליווי מקצועי- חברת ליווי שנותנת מענה בנוגע למיפוי מצב החברים, פתרונות מימון נדרשים ומתן הדרכה לחברים, מומלץ שתגיע על סמך מספרים מהימנים כלשהם, כלומר- לאחר שיש בידינו המפרט או השומה מרמ"י- כך נוכל להתחיל לטפל פרטנית ולספק מידע וליווי לכל משפחה לצורך אישורים עקרוניים, טיפול בהלוואות, שימוש בכספים קיימים וכדו'.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

האם נדרשת שמאות מהבנקים?

התשובה היא חד משמעית לא!
מכיוון שעל הבנק להכיר בשווי הרשמי של שמאי רמ"י אין שום צורך בשמאות על המבונה הקיים כך שאין חשש של שווי מבנה ישן, היתרי בניה ותשריטים שאינם קיימים, מבנים משותפים, טופס 4, רכישות יורשים וכו' הבנק ייתן מימון של עד 75% מסך שווי המגרש לטובת השיוך.
מתי כן נזדקק לשמאות?
1- כאשר עלינו לשלם יותר מ-75% משווי המגרש ונזדקק לשווי נוסף באמצעות שווי המבונה בבעלותנו

2- כאשר אנו מעוניינים באיחוד הלוואות או תוספות לשיפוץ, כיסוי חובות או מיחזור המשכנתא על המבונה, כלומר- בכל נגיעה או תוספת מעבר למשכנתא לטובת השיוך נידרש בשמאות על המבונה הקיים ואז ממילא נזדקק לאישורים הנדרשים ולפרוצדורה מול שמאי הבנק.

 

האם ניתן לקבל משכנתא הפוכה לגיל השלישי בשיוך?

התשובה היא חד משמעית כן!
גם הבנקים (בעיקר מזרחי ולאומי) וגם חברות הביטוח נענות לצרכים של שיוך הדירות ומספקות מענה לטובת מימון ומשכנתא לגיל השלישי בקיבוצים.

 

כיצד ליווי וייעוץ חיצוני יכול להועיל לנו בתהליך?

שאלה מצוינת!
ליווי יכול לעזור במספר אלמנטים:

1- מתן מיפוי ראשוני של סוגיית המימון והמשכנתאות של החברים, הגדרת מקרים חריגים והקדמת הטיפול בהם.

2- הרגעה לכלל החברים במקרים שונים, פריסת האפשרויות הקיימות בבנקים ומתן סימולציה ראשונית המאפשרת היכרות עם ההחזרים הצפויים, הריביות הקיימות והכנה לפני פגישות בבנקים.

3- היכרות בסיסית עם מונחי היסוד והמכשולים שבדרך.
חברים רבים, בעיקר המבוגרים ביניהם, אינם בקיאים בעולם המשכנתאות והריביות בבנקים, עליהם להכיר את הסיכונים בפריסת השנים, באופי המסלולים בביטוחים השונים וכיצד יוכלו לפתור את מגבלות הגיל, העלויות, ההכנסות והמצב הרפואי במידה ויצטרכו משכנתא.

4- מתן התקשרות וקיצור דרכי פעולה מול הבנקים. פתיחת ערוצים והכוונת החברים לסניפים ספציפיים שמכירים את הקיבוץ ואת הסיטואציה הקיימת יחסכו המון זמן ואנרגיה לחברים לקיבוץ.

בשעה טובה, הקיבוץ החליט להרחיב את השורות, לקבל משפחות נוספות ואתם רוצים לקבוע את מושבכם באיכות חיים, בסביבה איכותית, שלווה ורגועה! 

​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

אז לאחר שעברתם בהצלחה את הוועדות השונות, התקבלתם כחברי קיבוץ ואף שילמתם סכום מסוים על הקרקע עליה אתם מעוניינים לבנות, יצוצו מספר בעיות הקשורות לבניית הבית, בהם  תיתקלו בהגיעכם לשלבי המימון מול הבנקים.

​

כנראה שתשמעו בין השאר:

​

• לא ניתן להוציא אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל

• לא הסתיים תהליך השיוך והפרצלציה

• יש לכם אפשרות להלוואה אך ורק בנק X של סכום מקסימלי Y

• אין אישור למשכנתא

• לא ניתן לרשום על שמכם את הקרקע

• אין אישור לסכום אותו אתם צריכים

• ועוד..

 

 

​

​

​

 

 

 

 

 

 

אז בואו נעשה קצת סדר לפני שאנחנו רצים בין הגופים השונים בניסיון לבנות את דירת חלומותינו, אחרי הכל כולם רוצים להגיע לפתרון מיטבי שיענה על כל הדרישות !

​

 

ראשית- מהי הבעיה המשפטית הטמונה כאן?

עליכם לזכור, מבחינת רשות מקרקעי ישראל, קרקעות הקיבוץ שייכות בהרבה מקרים לקיבוץ עצמו, מה שהופך את שיוך הקרקע לכל תושב באופן פרטי למעט בעייתי, מכיוון שכל השטחים כולל ההרחבות למיניהם טרם שויכו לכל משפחה אין לאותה המשפחה זכות קניינית על הקרקע מה שמונע מהבנק לשעבד את הקרקעות לצורך נטילת משכנתא וכיוצא בזה. הבנקים מבחינתם, שואפים להקטין את רמת הסיכון שלהם, ואם במקרה, חס וחלילה, זוג מסויים לא יעמוד בתשלומי המשכנתא, הבנק ירצה להשתמש בקרקע של חבר הקיבוץ כבטוחה לכספים אותם העביר לו, ולכן- במקרה והקרקעות לא משויכות לתושבים, ישנה בעיה מבחינת הסיכון ואפשרות המימוש של הבנקים.

​

"אז מה עושים, הכל אבוד?"

לא להכנס לפאניקה, בדיוק בגלל הבעיה שלעיל, קמה קרן מטעם האגודות הקיבוציות, שמה קרן קמ"ע. מטרתה לספק ערבויות לבנקים בסכומים מסוימים, ובכך, להעמיד בטוחה כספית לבנק שמעוניין לתת הלוואה/משכנתא לחברי הקיבוץ. עד לא מכבר היתה בעיה מבחינת צורת העבודה וההתנהלות מול הבנקים מבחינת הקרן הזו, אך לשמחתנו, רוב הבעיות נפתרו וכיום במקרים מסוימים ניתן להעמיד לבנקים ערבויות מטעם הקרן להלוואה, וכמו שנפרט בהמשך גם למשכנתא!

​

מי נכנס לתמונה?

נכון לימים אלו, כל קיבוץ נבחן לגופו על ידי הבנקים השונים, יש לזכור- לכל קיבוץ סטטוס שונה מבחינה משפטית, ישנם קיבוצים שאצלם הסתיים תהליך השיוך מול המנהל וישנם כאלה שעוד רחוקים מכך מאוד!

במקרים בהם הסתיים תהליך השיוך- יש להוציא אישור זכויות מסודר מהמנהל ולגשת לבנק לבירור על משכנתא לבנייה.

במקרים בהם טרם הסתיים התהליך- ישנם בנקים המעניקים הלוואה לצורך הבנייה

​

"אז ניקח הלוואה ונתחיל לבנות!"

ממש לא! עליכם למצות את כלל האפשרויות העומדות בפניכם, עליכם לזכור, להלוואה, פרמטרים שונים ממשכנתא ויש לבחון מה מתאים לנו ומהי האפשרות הכי נוחה וכלכלית עבורנו!

להלן טבלה המסכמת בקצרה את ההבדלים הבולטים בין הלוואה למשכנתא:

​

​​​​​​​​​​​​​​​​"אבל הבנק לא יאשר משכנתא?!"

טעות! ישנם תקדימים המאפשרים לבנק כן לתת משכנתא, בעזרת הסיוע בהעמדת הערבויות של קרן קמ"ע ולאחר כמה פרוצדורות פשוטות מבחינה משפטית בשיתוף עם הנהלת הקיבוץ, נוכל להשיג משכנתא ולא הלוואה!

בעזרת פעולות כאלה ואחרות הצלחנו להגיע למשכנתא על כל המרכיבים שלה, וכך אנו עומדים שווה בשווה עם כל בונה או רוכש דירה באזור אחר בארץ!

​

"מה לגבי תנאי המשכנתא?"

שימו לב- תנאי המשכנתא חשובים מאוד, יש לבנות משכנתא שתתאים לנו לטווח ארוך, ומצד שני בגמישות שתאפשר לנו לשנות ולמחזר אותה, להוסיף כסף בסיום הבניה או במידה ונרצה לשפר דיור או למכור את הבית בעוד מספר שנים.

​